Contrato de Compra e Venda - Um Resumo Didático

27/07/2025

 📌 Conceito essencial

O contrato de compra e venda é o mais tradicional contrato translativo de domínio, ou seja, aquele que transfere a propriedade de um bem de uma pessoa para outra mediante contraprestação pecuniária.

🧩 Trata-se de contrato:

    ➡︎Oneroso (exige pagamento);

    ➡︎Bilateral (ambas as partes têm obrigações);

 ➡︎Comutativo (as prestações são previamente conhecidas e equilibradas).

🧱 ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO


🧾 Objeto da Venda

  • ✅ Alienabilidade: O bem deve ser juridicamente transferível. Bens legalmente inalienáveis (como o bem de família) não podem ser objeto de venda válida.

  • ❌ Venda a non domino (feita por quem não é o proprietário): é ineficaz — não transmite a propriedade, mas não é nula nem inexistente.

    📚 Jurisprudência: REsp 1.473.437 aplica essa regra também a imóveis.


💸 Preço

  • Deve ser:

    • 📏 Determinado ou determinável

    • ✅ Sério e idôneo (compatível com a realidade econômica)

    • 📉 Não simbólico ou meramente ilusório


  • 📊 O preço pode ser fixado:

    • Por índices de mercado (ex.: bolsa de valores, variação cambial);

    • Por terceiro de confiança das partes (ex.: corretor);

    • Pela média dos preços usuais do vendedor (Enunciado 441 da V JDC):

      "Na falta de acordo sobre o preço, não se presume concluída a compra e venda. O parágrafo único do art. 488 somente se aplica se houverem diversos preços habitualmente praticados pelo vendedor, caso em que prevalecerá o termo médio."

  • ⚖️ Art. 489 do CC: é nulo o contrato de compra e venda quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

  • ❌ Preço cartelizado (fixado por acordo entre empresas para eliminar concorrência) é nulo, conforme Lei Antitruste (Lei nº 8.884/94).


💰 Atenção:
📵 Anúncio de geladeira por R$199,00 (em vez de R$1.990,00) = preço absurdo → não vincula o fornecedor, pois não é sério nem razoável.


💱 Moeda

  • 💵 Deve ser em moeda nacional (Plano Real), exceto:

    • 🛳️ Produtos importados;

    • 🌍 Contratos celebrados no exterior.

⚖️ ESTRUTURA SINALAGMÁTICA


🧩 Equilíbrio contratual

🔍 O termo "sinalagma" indica interdependência obrigacional: o cumprimento de uma prestação exige o cumprimento da outra.


📉 Riscos e Despesas

Via de regra:

  • 🔥 Riscos da coisa: do vendedor = até a entrega (res perit domino – "a coisa perece para o dono").

  • 💰 Riscos do preço: do comprador. Porém, atenção aos parágrafos do art 492 CC:

    § 1° Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

    § 2° Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

  • 🚛 Transporte: do vendedor. Porém, cuidado:

    Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.

  • 📝 Escritura e registro: do comprador (art. 490, CC).

  • 📝Despesas da tradição: do vendedor.

  • Débitos que gravem a coisa: do vendedor.


📌 Obs 1: Essas regras são supletivas e podem ser modificadas por acordo contratual.

📌 Obs 2: art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.

📌 Obs 3: art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

🚫 LIMITAÇÕES À AUTONOMIA PRIVADA


👨‍👩‍👧 Venda entre ascendentes e descendentes (art. 496)

  • ⚠️ Anulável, salvo consentimento de:

    • 🧒 Outros descendentes;

    • 👨‍👩 Cônjuge (salvo no regime de separação obrigatória de bens).

    • JDC 177: Por erro de tramitação, que retirou a segunda hipótese de anulação de venda entre parentes (venda de descendente para ascendente), deve ser desconsiderada a expressão "em ambos os casos", no parágrafo único do art. 496.

  • ⏳ Prazo decadencial: 2 anos (art. 179 do CC).

  • ❌ Não se aplica à venda de descendente para ascendente (ex.: filho para pai).

  • 📚 REsp 476.557: exige-se prova de prejuízo, mesmo para menores incapazes.

Obs:A venda de ascendente para descendente não se submete ao instituto da colação. Somente está sujeito à colação os atos de liberalidade (doações) de ascendente a descendente. Logo, a compra e venda entre ascendentes e descendentes não se sujeita à colação.

⚖️ Discussão atual:

  • A jurisprudência tende a estender essa regra à união estável, embora a literalidade do art. 496 a restrinja ao casamento.


💍 Compra e Venda entre cônjuges (art. 499)

  • ✅ Permitida em relação aos bens exlcuídos da comunhão!

  • ❌ Vedada quando envolver:

    • 🔒 Fraude contra credores;

    • ⚖️ Fraude à execução;

    • 🎭 Simulação.


🏛️ Compra e Venda de bens sob administração (art. 497)

❌ Proibida mesmo em hasta pública por:

  • ⚖️ Juízes e serventuários da justiça;

  • 🧑‍💼 Tutores, curadores, testamenteiros;

  • 👨‍🏫 Servidores públicos em relação aos bens da entidade que servem;

  • 🪙 Leiloeiros em relação aos bens que comercializam.

🔎 Objetivo: proteger a moralidade administrativa e evitar conflitos de interesse.

🏘️ VENDA EM CONDOMÍNIO INDIVISÍVEL (art. 504)


  • 👥 Condômino não pode vender sua parte a terceiros sem antes oferecer aos demais.

  • ⚖️ Caso contrário, estes podem requerer a adjudicação compulsória no prazo de = ⏳ 180 dias do conhecimento da venda. (prazo decadencial)

  • Esta prazo de 180 dias se inicia do registro da escritura pública.

  • 📚 REsp 174.080: trata-se de ineficácia, não nulidade do ato.


📌 Classificação do condomínio:

📜 Ordem de preferência entre condôminos:

  1. 👷‍♂️ Quem tiver benfeitorias de maior valor;

  2. 📏 Quem possuir maior fração ideal;

  3. 💰 Quem depositar o valor judicialmente.

🧪 FORMAS ESPECIAIS DE VENDA


📦 Por amostra, modelo ou protótipo (art. 484)

  • 🎯 A coisa deve corresponder à amostra exibida.

  • ❌ Se houver divergência → aplica-se a teoria dos vícios redibitórios ou o CDC, conforme o caso.


🧴 A contento vs Sujeita a prova (arts. 509-510)

  • 💡 Venda a contento: comprador não conhece o bem.

  • 🧪 Venda sujeita a prova: comprador conhece, mas quer confirmar a qualidade.

🔔 Condição: o comprador precisa aprovar o bem em prazo fixado ou, na ausência, ser intimado pelo vendedor.


📐 Venda ad mensuram (art. 500)

✅ Preço fixado por medida (m², ha, km)
📐 A área é essencial ao contrato
⚖️ Cabe ação ex empto (complementação de área)


📉 Se a área for menor que a anuncia, deve-se analisar duas situações:

a) Diferença superior a 5% (🔺 mais de 1/20):

🔹 O comprador pode escolher:
⚖️ Ação ex empto → 📦 Complementação da área
⚖️ Ação quanti minoris → 💰 Abatimento proporcional no preço
⚖️ Ação redibitória → ❌ Rescisão do contrato + devolução do valor pago

b)❗ Diferença igual ou menor que 5%:

📛 Não cabe ação edilícia.
⚖️ Mas ainda é possível:
💥 Ação indenizatória por perdas e danos (ex: má-fé do vendedor)

📌 Atenção!
Mesmo se a diferença for menor que 5%, o comprador ainda pode:
⚖️ Propor ação de perdas e danos, se houver má-fé do vendedor.


📌  venda ad corpus é diferente da ad mensuram:

🏠 Venda ad corpus:

👉 Venda do imóvel como um todo
📐 As medidas são apenas indicativas, enunciativas.
📦 A coisa é tomada em sua inteireza
❌ Não cabe ação de complementação de área


💡 Obs: perceba que, enquanto a venda ad mensuram se dá por medida, por extensão (metros, m², hectares etc), a venda ad corpus é a venda tomada pelo todo, ou seja, considerada sua inteireza.

💡 Obs: A chamada ação ex empto (ação de complementação de área), espécie de ação edilícia, somente é possível na venda ad mensuram.


🕓 Prazo decadencial: 1 ano, a contar do registro do título. (art. 501 do CC).

Obs -> atraso n a imissão da posse causado pelo alienante:
 Se houver atraso na imissão na posse do imóvel, atribuível ao alienante, o prazo decadencial começará a fluir de quando a imissão na posse ocorrer.

📜 REsp 436.853: cláusula que tenta excluir o direito à indenização pela diferença de área é nula.

Aprofundamento:

Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .

🔒 CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA


🔁 Retrovenda (arts. 505-508)

  •  👨‍ O vendedor reserva o direito potestativo de recomprar o bem por preço equivalente.

  • 🕓 Prazo: até 3 anos.

  • ⚠️ Cláusula deve constar expressamente no contrato.

👨‍👩‍⚖️ Pode ser transmitida:

  • ✅ Causa mortis (aos herdeiros);

  • ✅ Inter vivos (maioria doutrinária admite, inclusive por escritura).

📚 REsp 1.629.000: admite notificação extrajudicial para constituição em mora → favorece a desjudicialização.


🔄 Preempção Convencional (arts. 513-516)

  • ✍️ Cláusula obriga o comprador a oferecer o bem ao vendedor antes de aliená-lo a terceiros.

📆 Prazos:

  • 🪙 Para existência do direito:

    • 180 dias (móveis) / 2 anos (imóveis);


  • ⏱️ Para manifestação após notificação:

    • 3 dias (móveis) / 60 dias (imóveis).


⚠️ Descumprimento → gera perdas e danos, mesmo se o terceiro for de má-fé.

📑 Venda sobre Documentos

  • 📦 Entrega simbólica (tradição longa manus) por meio de documentos (ex.: título representativo da propriedade).

  • ❌ Se os documentos estiverem corretos, não se pode alegar vício da coisa — salvo prova do defeito.

⛓️ Cláusula de Reserva de Domínio (arts. 521-528)

  • 🏷️ Vendedor retém a propriedade até o pagamento integral do preço.

  • 🧾 Deve ser:

    • Redigida por escrito;

    • Registrada no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador.


⚖️ Em caso de inadimplemento:

  • 💼 Vendedor pode cobrar ou retomar o bem, após constituir o comprador em mora (inclusive via notificação extrajudicial – REsp 1.629.000).

📊 COMPARATIVO FINAL – GARANTIAS EM VENDA PARCELADA

Até a próxima! 👋

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