Contrato de Compra e Venda - Um Resumo Didático

27/07/2025

 📌 Conceito essencial

O contrato de compra e venda é o mais tradicional contrato translativo de domínio, ou seja, aquele que transfere a propriedade de um bem de uma pessoa para outra mediante contraprestação pecuniária.

🧩 Trata-se de contrato:

    ➡︎Oneroso (exige pagamento);

    ➡︎Bilateral (ambas as partes têm obrigações);

 ➡︎comutativo (as prestações são previamente conhecidas e equilibradas).

🧱 ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO


🧾 Objeto da Venda

  • ✅ Alienabilidade: O bem deve ser juridicamente transferível. Bens legalmente inalienáveis (como o bem de família) não podem ser objeto de venda válida.

  • ❌ Venda a non domino (feita por quem não é o proprietário): é ineficaz — não transmite a propriedade, mas não é nula nem inexistente.

    📚 Jurisprudência: REsp 1.473.437 aplica essa regra também a imóveis.


💸 Preço

  • Deve ser:

    • 📏 Determinado ou determinável

    • ✅ Sério e idôneo (compatível com a realidade econômica)

    • 📉 Não simbólico ou meramente ilusório


  • 📊 O preço pode ser fixado:

    • Por índices de mercado (ex.: bolsa de valores, variação cambial);

    • Por terceiro de confiança das partes (ex.: corretor);

    • Pela média dos preços usuais do vendedor (Enunciado 441 da V JDC):

      "Na falta de acordo sobre o preço, não se presume concluída a compra e venda. O parágrafo único do art. 488 somente se aplica se houverem diversos preços habitualmente praticados pelo vendedor, caso em que prevalecerá o termo médio."

  • ⚖️ Art. 489 do CC: Nula a cláusula que permite a uma parte fixar unilateralmente o preço.

  • ❌ Preço cartelizado (fixado por acordo entre empresas para eliminar concorrência) é nulo, conforme Lei Antitruste (Lei nº 8.884/94).


💰 Atenção:
📵 Anúncio de geladeira por R$199,00 (em vez de R$1.990,00) = preço absurdo → não vincula o fornecedor, pois não é sério nem razoável.


💱 Moeda

  • 💵 Deve ser em moeda nacional (Plano Real), exceto:

    • 🛳️ Produtos importados;

    • 🌍 Contratos celebrados no exterior.

⚖️ ESTRUTURA SINALAGMÁTICA


🧩 Equilíbrio contratual

🔍 O termo "sinalagma" indica interdependência obrigacional: o cumprimento de uma prestação exige o cumprimento da outra.


📉 Riscos e Despesas

  • 🔥 Riscos da coisa: do vendedor = até a entrega (res perit domino – "a coisa perece para o dono").

  • 💰 Riscos do preço: do comprador.

  • 🚛 Transporte: do vendedor.

  • 📝 Escritura e registro: Do comprador (art. 490, CC).


📌 Obs.: Essas regras são supletivas e podem ser modificadas por acordo contratual.

🚫 LIMITAÇÕES À AUTONOMIA PRIVADA


👨‍👩‍👧 Venda entre ascendentes e descendentes (art. 496)

  • ⚠️ Anulável, salvo consentimento de:

    • 🧒 Outros descendentes;

    • 👨‍👩 Cônjuge (salvo no regime de separação obrigatória de bens).


  • ⏳ Prazo decadencial: 2 anos (art. 179 do CC).

  • ❌ Não se aplica à venda de descendente para ascendente (ex.: filho para pai).

  • 📚 REsp 476.557: exige-se prova de prejuízo, mesmo para menores incapazes.


⚖️ Discussão atual:

  • A jurisprudência tende a estender essa regra à união estável, embora a literalidade do art. 496 a restrinja ao casamento.


💍 Venda entre cônjuges (art. 499)

  • ✅ Permitida, desde que:

    • 💼 Compatível com o regime de bens (ex.: comunhão parcial → bens particulares).


  • ❌ Vedada quando envolver:

    • 🔒 Fraude contra credores;

    • 👨‍⚖️ Fraude à execução;

    • 🎭 Simulação.


🏛️ Venda de bens sob administração (art. 497)

❌ Proibida mesmo em hasta pública por:

  • ⚖️ Juízes e serventuários da justiça;

  • 🧑‍💼 Tutores, curadores, testamenteiros;

  • 👨‍🏫 Servidores públicos em relação aos bens da entidade que servem;

  • 🪙 Leiloeiros em relação aos bens que comercializam.

🔎 Objetivo: proteger a moralidade administrativa e evitar conflitos de interesse.

🏘️ VENDA EM CONDOMÍNIO INDIVISÍVEL (art. 504)


  • 👥 Condômino não pode vender sua parte a terceiros sem antes oferecer aos demais.

  • 🧑‍⚖️ Caso contrário, estes podem requerer a adjudicação compulsória no prazo de = ⏳ 180 dias do conhecimento da venda.

  • 📚 REsp 174.080: trata-se de ineficácia, não nulidade do ato.


📌 Classificação do condomínio:

📜 Ordem de preferência entre condôminos:

  1. 👷‍♂️ Quem tiver benfeitorias de maior valor;

  2. 📏 Quem possuir maior fração ideal;

  3. 💰 Quem depositar o valor judicialmente.

🧪 FORMAS ESPECIAIS DE VENDA


📦 Por amostra, modelo ou protótipo (art. 484)

  • 🎯 A coisa deve corresponder à amostra exibida.

  • ❌ Se houver divergência → aplica-se a teoria dos vícios redibitórios ou o CDC, conforme o caso.


🧴 A contento vs Sujeita a prova (arts. 509-510)

  • 💡 Venda a contento: comprador não conhece o bem.

  • 🧪 Venda sujeita a prova: comprador conhece, mas quer confirmar a qualidade.

🔔 Condição: o comprador precisa aprovar o bem em prazo fixado ou, na ausência, ser intimado pelo vendedor.


📐 Venda ad mensuram (art. 500)

  • ✍️ Preço vinculado à medida (m², ha etc).

  • ✅ Medida é parte essencial do contrato.

📌 Diferença da ad corpus: nesta, vende-se o imóvel como "corpo certo", sem vinculação obrigatória à área.


⚖️ Se houver diferença superior a 5% da área:

  • 🔧 Pode-se exigir complementação (ex empto);

  • 💸 Abatimento proporcional (quanti minoris);

  • ❌ Ou até resolução do contrato (ação redibitória).


🕓 Prazo decadencial: 1 ano (art. 501 do CC).
📚 REsp 1.890.327/SP: aplica-se mesmo para restituição do valor por área inferior.

📜 REsp 436.853: cláusula que tenta excluir o direito à indenização pela diferença de área é nula.

🔒 CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA


🔁 Retrovenda (arts. 505-508)

  • 🧑‍⚖️ Vendedor reserva o direito potestativo de recomprar o bem por preço equivalente.

  • 🕓 Prazo: até 3 anos.

  • ⚠️ Cláusula deve constar expressamente no contrato.

👨‍👩‍⚖️ Pode ser transmitida:

  • ✅ Causa mortis (aos herdeiros);

  • ✅ Inter vivos (maioria doutrinária admite, inclusive por escritura).

📚 REsp 1.629.000: admite notificação extrajudicial para constituição em mora → favorece a desjudicialização.


🔄 Preempção Convencional (arts. 513-516)

  • ✍️ Cláusula obriga o comprador a oferecer o bem ao vendedor antes de aliená-lo a terceiros.

📆 Prazos:

  • 🪙 Para existência do direito:

    • 180 dias (móveis) / 2 anos (imóveis);


  • ⏱️ Para manifestação após notificação:

    • 3 dias (móveis) / 60 dias (imóveis).


⚠️ Descumprimento → gera perdas e danos, mesmo se o terceiro for de má-fé.

📑 Venda sobre Documentos

  • 📦 Entrega simbólica (tradição longa manus) por meio de documentos (ex.: título representativo da propriedade).

  • ❌ Se os documentos estiverem corretos, não se pode alegar vício da coisa — salvo prova do defeito.

⛓️ Cláusula de Reserva de Domínio (arts. 521-528)

  • 🏷️ Vendedor retém a propriedade até o pagamento integral do preço.

  • 🧾 Deve ser:

    • Redigida por escrito;

    • Registrada no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador.


⚖️ Em caso de inadimplemento:

  • 💼 Vendedor pode cobrar ou retomar o bem, após constituir o comprador em mora (inclusive via notificação extrajudicial – REsp 1.629.000).

📊 COMPARATIVO FINAL – GARANTIAS EM VENDA PARCELADA

Até a próxima! 👋

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